Por C.P.C. Carlos Alfredo Carpy Morales/Socio de Gobierno Corporativo y Riesgos/Crowe Horwath Gossler, S.C./Catedrático ESCA IPN, Unidad Santo Tomás/carlos.carpy@crowehorwath.com.mx

Y C.P. Yolanda Ortega García/Gerente de Gobierno Corporativo/Crowe Horwath Gossler, S.C./Catedrática ESCA IPN, Unidad Santo Tomás/yolanda.ortega@crowehorwath.com.mx

Pese a los cambios en la operación de las políticas para la construcción y subsidio de viviendas y el desplome en México de la mayoría de las “vivienderas” más grandes del país, la construcción y venta de casas nuevas se redujo; sin embargo, la industria y las empresas medianas y grandes están listas para mantener y acelerar el crecimiento de sus negocios. En 2013, las empresas del sector vivienda atravesaron un año complejo en el que se redefinieron las reglas para el otorgamiento de subsidios gubernamentales y los polígonos de construcción; mientras que, en 2014 el Gobierno Federal destinó mayores apoyos a estos subsidios para la adquisición de vivienda, lo cual generó una mayor oferta en las diversas zonas del país.

Queremos agradecer la oportunidad y el gusto de platicar con el Ingeniero José Luis Solórzano García, quien es Presidente del Consejo de Administración y Director General de Grupo Herso, una de las empresas medianas catalogada dentro de las “nuevas estrellas” del sector en 2014, al posicionarse con los mejores resultados de la industria.

Mucho se ha hablado de lo ocurrido con las empresas más grandes del sector, las cuales se han desplomado, a pesar de ser empresas que cotizaban en la Bolsa del Mercado de Valores, en contraste con Grupo Herso, que logró muy buenos resultados, en los últimos dos años. ¿Qué factores han sido la clave del éxito y contribuido al posicionamiento de tu empresa para ser designada como una de las nuevas estrellas del sector?

Si bien hay muchos factores que forman parte del logro, creo que podemos enfocarnos en tres aspectos fundamentales:

Perseverancia en el paso de cada uno de nuestros procesos, aprender de los errores, tanto propios como los de las empresas más grandes del sector, así como contar con estrategias y objetivos muy claros, medibles y alcanzables.

Capacidad de reinvención e innovación constante, reaccionar rápidamente ante los cambios de las políticas públicas en la materia y tener siempre presente nuestro compromiso de desarrollar y construir conjuntos habitacionales integrales, en donde los habitantes tengan a su alcance todos los servicios que requieren para tener una mejor calidad de vida. Asimismo, la capacidad de respuesta de nuestra gente hace posible reaccionar con mayor velocidad de la que se requiere.

Disciplina financiera e institucionalización del negocio. Cuando eres una empresa financieramente sana y solvente, eres atractiva para las instituciones financieras, incluso para nuestros clientes, ya que tienen la seguridad de que el producto que entregamos es de calidad; más aún, si está institucionalizada o en el proceso de adopción de prácticas de gobierno corporativo, en donde las decisiones que tomamos, lo hacemos con el apoyo e intervención de nuestros consejeros independientes, y no solo es la voluntad de los accionistas que operamos el negocio, sino de todo un equipo de profesionales, que en conjunto y desde la experiencia profesional de cada uno, evaluamos y medidos los riesgos a los que está expuesto nuestro negocio y asimismo somos transparentes para todos nuestros grupos de interés.

Considero que estos son los aspectos importantes que han marcado la diferencia en nuestro negocio.

¿qué riesgoS visualizas en el sector?

Considero que otro factor que influye es la falta de cultura financiera al utilizar los financiamientos, sobre todo los créditos puente. Debemos tener una disciplina constante para destinar los recursos necesarios y en tiempo a cada uno de los proyectos para los cuales fue asignado el financiamiento; ya que una de las malas prácticas que se observa en el sector es utilizar esos recursos como capital de trabajo o destinarlos a otros proyectos, lo que origina una contaminación financiera y un círculo perverso del cual es complicado salir si el negocio no tiene una velocidad adecuada de construir y vender.

En nuestro caso, aprovechamos este factor clave, la velocidad con la que podemos construir y vender; es decir, muchas veces utilizamos el financiamiento para desarrollar la reserva territorial, y las utilidades las reinvertimos en compra de reserva territorial, lo que no es una tarea sencilla. Al ser la tierra nuestro principal insumo y quizá el más caro, se debe tener mucho cuidado en que la compra de tierras esté alineada con los objetivos estratégicos del negocio, considerando que la reserva debe desarrollarse dentro de los primeros tres años a su adquisición para no perder los beneficios fiscales; sin embargo, también se genera una plusvalía del terreno; tal vez este punto sea un aspecto que puede marcar la diferencia entre las personas expertas en el sector y las personas que incursionan en él con el objetivo de obtener un margen de utilidad al invertir en su proyecto.

Considero que los empresarios del sector debemos tener muy en claro qué queremos ser, porque no es lo mismo ser constructores de vivienda, desarrolladores de vivienda y desarrolladores inmobiliarios; en nuestro caso, nosotros hemos pasado por las tres facetas y nos estamos consolidando en la tercera, como desarrolladores inmobiliarios, ya que no solo construimos las viviendas, sino también generamos otros negocios alternos, como centros comerciales, escuelas, hospitales, todos aquellos servicios que contribuyan a maximizar la calidad de vida de las personas que habitan nuestros desarrollos, lo cual implica contar con estrategias para desarrollar los desarrollos de usos mixtos.

existe una tendencia en el sector para realizar alianzas estratégicas, donde un inversionista pone la tierra y tú la experiencia en desarrollar vivienda, ¿consideras este modelo como un negocio?

Por supuesto, es una gran tendencia, compartir un riesgo y las utilidades con el dueño del terreno, para nosotros es algo muy atractivo, ya que ellos poseen un activo muy valioso, pero carecen de la capacidad financiera y de experiencia, algo que nosotros dominamos bien, y donde todos ganamos.

¿ha sido importante el proceso de institucionalización que ha tenido tu empresa?

Ciertamente, el tema de institucionalización es el peldaño que te ayuda a subir al siguiente escalón, este mecanismo ayuda no solo a las empresa públicas, sino también a las de la iniciativa privada y más aún si son familiares, como es el caso de Grupo Herso, el implementar prácticas de gobierno corporativo, te ayuda a definir los mecanismos de permanencia del patrimonio familiar y del negocio; el fortalecer nuestro Consejo de Administración con la participación de consejeros independientes ha ayudado a consolidarnos y establecer la directriz bajo a cual debemos desarrollarnos, además de fortalecer la transparencia y rendición de cuentas a nuestros terceros interesados.

¿Qué tendencias seguirá el sector en los próximos años? ¿Crees que sea un negocio finito y, por ello, la necesidad de enfocarse en otros nuevos?

Creo que la vivienda se va a solventar en los siguientes 15 años; sin embargo, estimo que debido al crecimiento de la población y las condiciones de las familias actuales, el sector puede volver a repuntar a partir de 2020, de acuerdo con la necesidad de la población.

En cuanto a desarrollar nuevos negocios, es por dos razones: la primera es satisfacer las necesidades de servicios de las personas que habitan nuestros desarrollos, y la segunda es aprovechar las oportunidades de generar negocios alternos, es decir, si no las tomamos otros lo harán, y nosotros tenemos la capacidad para desarrollar diferentes unidades de negocio, impulsar el crecimiento de nuestra empresa y posicionar de la mejor manera nuestra reserva territorial, de acuerdo con las necesidades de la sociedad.

No considero que la vivienda deje de ser negocio, derivado de diversos factores en la población, por lo menos hasta 2030, cuando se espera sustituir los parques de vivienda, por ello, debemos trabajar en las estrategias para transformar el sector. La tendencia de la vivienda es a verticalisarse, que es una tendencia mundial, una de las razones cuando se hicieron los primeros proyectos en las décadas de 1960 y 1970, era generar espacios públicos grandes, posteriormente se bajó a la individualización, así como en México y en otros países, los tiempos de traslados y el aumento de costos de vivir fuera de las ciudades, han creado la necesidad llenar los huecos dentro de las zonas urbanas y satisfacer las necesidades de vivienda de la sociedad.

Otro factor que puede revolucionar el sector son los sistemas de comunicación y el mantener el acceso a la información para estar actualizado. Las redes sociales están revolucionando todo, y por ello es necesario hacer bien las cosas siempre, ya que afectan todos los temas de vivienda para referenciar y diferenciar a tu competidor.

¿qué mensaje te gustaría dar a nuestros lectores de Contaduría Pública, en relación con el sector de la vivienda?, ¿qué se debe hacer para gestionar adecuadamente el negocio?

Considero primordial los siguientes elementos: 1) disciplina financiera, referenciando el financiamiento a cada proyecto y no rebasar la capacidad de pago de la sociedad; 2) crear conciencia de la necesidad de Institucionalizar a las empresas, adoptando las prácticas de gobierno corporativo que apoyen y fortalezcan nuestro negocio y su gestión, y; 3) tener un sistema de innovación constante y estar abiertos a los cambios y necesidades de nuestros clientes.

Un tema importante en este punto es el aprovechamiento de la tecnología verde, que lejos de representar un gasto, es una inversión al cuidar los recursos naturales que tenemos. En la actualidad existe un gran desarrollo en materia de sostenibilidad ecológica, ya que la tendencia de nuestro sector respecto al tema es hacer una vivienda más eficiente y sostenible.

muchas gracias por tu tiempo y por compartir tu experiencia en el sector de la vivienda. esperamos que esta sea de utilidad a la profesión y a los empresarios y sus compañías, como una referencia para gestionar el negocio y beneficiar a la sociedad, al brindar una mayor calidad de vida.