Por Ing. Fausto García López/Director General de Fausto García y Asociados, S.C./faustogarcia@fga.com.mx

En México, la industria de la construcción y, en específico, la dedicada a la vivienda ha vivido años complicados, a partir de la crisis financiera iniciada en el año 2008

El presente artículo pretende hacer un análisis general de las causas que llevaron a algunas de las empresas, que participan dentro de este sector, a niveles críticos en donde su permanencia en el mercado estaba en duda. Con base en lo anterior, se dará una serie de recomendaciones que, por sencillas que parezcan, contribuirán a unas finanzas sanas para las empresas del sector vivienda y a su continuidad en el mercado, el cual, dicho sea de paso, es un sector importante, debido a que cada año la demanda de vivienda, digna y de buena calidad, va en aumento.

A continuación, cito algunos de los aspectos que considero más relevantes, los cuales contribuyeron a que la situación de gran parte de las empresas de este sector empeorara:

• Durante los primeros años de este siglo XXI, las empresas del sector entre las que se encuentran: GEO, ARA, HOMEX, URBI, entre otras, comenzaron a experimentar un crecimiento importante, debido al impulso que se generó desde el gobierno con el otorgamiento de créditos hipotecarios vía INFONAVIT y FOVISSSTE. Algunas de ellas salieron a la bolsa de valores, buscando recursos frescos para seguir con su crecimiento.
• A fin de garantizar dicho crecimiento, las empresas comenzaron a incrementar su reserva territorial de forma importante con el fin de construir desarrollos inmobiliarios; sin embargo, lo hicieron con recursos de deuda y no de capital, situación que comenzaba a generar una carga financiera en sus resultados. Además, estas empresas recurrieron al mercado bursátil de deuda, mediante emisiones de títulos de corto plazo, para obtener recursos revolventes para su operación, generando una mayor salida de recursos para el servicio de la deuda.
• Para el año 2007 el problema ya comenzaba a hacerse evidente y con el debilitamiento de los mercados financieros, durante el periodo 2008-2009, la situación se agravó contribuyendo a que varias Sofoles hipotecarias quebraran al no poder seguir financiándose en los mercados públicos de deuda y capital, comenzando a faltar a sus compromisos financieros. A lo anterior se sumó la falta de pericia del Gobierno Federal, el cual no actuó oportunamente por medio de la Sociedad Hipotecaria Federal para proveer de liquidez a las Sofoles.
• No menos importante fue el cambio regulatorio implementado por el Gobierno Federal (Plan Nacional de Vivienda), específicamente el relacionado con la construcción de vivienda de interés social, mediante la cual priorizaba los desarrollos verticales en zonas urbanas. Con lo anterior, las reservas territoriales, predominantemente adquiridas en zonas conurbadas y en ocasiones con accesos limitados y nulos servicios, dejaron de tener valor y se redujo de forma importante la posibilidad de obtener flujos de recursos de ellas.
• Fuertes caídas experimentaron los precios de las principales empresas de vivienda comparativamente con el comportamiento de la Bolsa Mexicana de Valores; lo anterior, excepto Ara que ha sido la empresa con un comportamiento más defensivo en el mercado y la que su acción continua cotizando, ya que las otras suspendieron su cotización a mediados de 2013 cuando, de acuerdo con el cuadro siguiente, comenzaron a registrar el efecto acumulado en sus estados de resultados.

A los elementos anteriores se le suma una serie de factores operativos que comenzaron a utilizarse al interior de las empresas, contribuyendo a agravar la situación por la que atravesaban. Entre estos factores se citan los siguientes:

• Los deficientes sistemas y estándares de construcción, junto con un mal control de costos; lo anterior, debido a que los costos de producción que reportaban las empresas iba en aumento, en un porcentaje superior al de los ingresos. Esto comenzaba a reflejar ineficiencia operativa y una ceguera inminente de la situación que se estaba gestando, ya que los empresarios y sus ejecutivos estaban más concentrados en crear producto a gran escala, más que un producto competitivo, de buena calidad, pero con un nivel de eficiencia que les permitiera una rentabilidad adecuada a los compromisos financieros que habían adquirido, dando lugar a un conflicto de interés y a incentivos erróneos al interior de las empresas.
• Proliferación de desarrollos inmobiliarios en zonas en donde se carecía casi por completo de los servicios de agua, luz, vialidad, transporte, seguridad, etc. Contribuyendo a que la demanda por casas en esas zonas disminuyera hasta el grado de quedar algunos de esos desarrollos en el abandono total, lo que más adelante se tradujo en pérdidas.
• La metodología de registro contable al interior de las empresas, principalmente en el registro de ventas cuando las casas aún no estaban construidas, generó distorsiones importantes que llevaron a una toma de decisiones equivocadas, no solo por sus ejecutivos, sino por el público inversionista.

Por último, lo que posiblemente tuvo el impacto más contundente fue el cambio en la forma de operar por parte de los organismos gubernamentales encargados de vigilar y controlar la operación del sector vivienda en México y, en especialmente, en el INFONAVIT. De forma general, el INFONAVIT solía actuar como un promotor de vivienda y contrataba a desarrolladores para luego asignar las casas a los trabajadores que ya habían sido seleccionados para tal efecto; sin embargo, ahora el INFONAVIT solo actúa como una institución financiera otorgando préstamos hipotecarios a sus afiliados y estos son libres de escoger entre la oferta de los diferentes desarrollos inmobiliarios, de acuerdo con su ubicación, gustos, necesidades, precio, calidad, etc. Con lo anterior, además de perderse el control que anteriormente ejercía el INFONAVIT, se generó un inventario invendible por su baja calidad, pésimos diseños, etcétera.

Con lo anterior, surge una serie de conclusiones y, a su vez, recomendaciones que deberían seguir los empresarios del ramo inmobiliario para no volver a caer en default en su situación financiera; lo anterior, independientemente de las modificaciones que para regular la actividad designen las autoridades:

• La adquisición de reserva territorial no debe generar un compromiso financiero de corto plazo, ya que la generación de flujo, derivado de ella, es de muy largo plazo.
• Las necesidades operativas se cubren con flujos operativos y no con flujos financieros, ya que el costo de estos disminuye sensiblemente la rentabilidad.
• No es posible imponer condiciones al gobierno, aun cuando existe un déficit de vivienda en México; es imprescindible hacer cabildeo con las autoridades antes de realizar inversiones que pudieran llegar a perder completamente su valor.
• El manejo de las finanzas, al interior de las empresas, debe ser claro para que permita a los ejecutivos tomar decisiones que no pongan en riesgo el futuro de la empresa, pero que proporcione elementos de claridad a los inversionistas en los mercados financieros, generando con ello un ciclo virtuoso.
• Ofrecer productos que cubran las necesidades, cada vez más exigentes, de la población procurando una eficiencia operativa que le garantice niveles adecuados de rentabilidad sin sacrificar calidad.
• Buscar alinear los incentivos de los directivos con los objetivos que persiguen los inversionistas.
• La nueva oferta de vivienda deberá contemplar los nuevos cambios demográficos y cambios en el poder adquisitivo de las familias.