Lic. y C.P.C. Jeaneth Ayala Jacobsen
Integrante de la Comisión de Prevención de Lavado de Dinero y FT del IMCP
jayala@pld.org.mx
Para un país en pleno crecimiento demográfico, como lo es México, las actividades de construcción y desarrollo de bienes inmuebles y sus consecuentes; la intermediación que realizan los agentes inmobiliarios y la actividad de compraventa de bienes inmuebles, son de alta importancia para dar cobijo a la creciente población, las industrias productivas y, en general, al sector comercial. Vemos por las principales ciudades de la República Mexicana nuevas construcciones y rascacielos que cambian el paisaje y el panorama económico del país.
En el estudio especializado de la “Prevención del blanqueo de capitales” se observa que tales actividades inmobiliarias tienen un riesgo elevado de convertirse en un objetivo por parte de las organizaciones criminales, para ser utilizadas en su proceso operativo de lavado de dinero.
Como cumplimiento de su obligación internacional, y para establecer un marco jurídico de régimen que ayude a prevenir la comisión de delitos federales, como es el lavado de dinero, México publicó el 11 de octubre de 2012 la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI). La norma que obliga al sector inmobiliario se encuentra en el artículo 17, fracción V:
[…] La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes por cuenta o a favor de clientes de quienes presten dichos servicios.
De la redacción de la norma se desprenden las actividades vulnerables de servicio de construcción en general. El desarrollo de bienes inmuebles y la intermediación en la transmisión de la propiedad, quehacer de los agentes inmobiliarios, quienes se encargan de la promoción y colocación en el mercado de los bienes inmuebles.
Ahora bien, la constitución de derechos sobre bienes inmuebles jurídicamente es más amplia, puede comprender desde la aportación de usufructo, el fideicomiso, la cesión onerosa de derechos, la donación, el embargo, por mencionar algunas. Sin embargo, el artículo 17, en su fracción V antes citada, menciona como actividades vulnerables los servicios en los que se involucren operaciones de compra o venta, refiriéndose a la propia constitución de derechos reales sobre los bienes inmuebles. Es decir, no está considerando como actividad vulnerable la cesión onerosa de derechos, la donación, el embargo, entre otras; solo la forma de constitución de derechos denominada compraventa.
Utilizando los métodos de interpretación de la norma, teleológicos, que busca los fines o propósitos de la norma; la causa final y la interpretación ontológica, atendiendo a la exposición de motivos, es posible argumentar que los servicios de construcción y desarrollo de bienes inmuebles, son considerados por la LFPIORPI como actividades vulnerables por la sola prestaciónhabitual o profesional de los servicios y no por la compraventa de los bienes inmuebles, como se ha establecido en los criterios emitidos por la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF).
Por otra parte, para no dejar fuera el análisis ontológico de la norma, comentaremos que la exposición de motivos de la LFPIORPI, presentada el 26 de agosto de 2010, es armónica con la redacción final de la norma, ya que se consideró como sujetos obligados a:
a) Servicios para la construcción, desarrollo o intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos reales o personales sobre bienes inmuebles;
b) Transmisión de la propiedad o constitución de derechos reales o personales sobre bienes inmuebles;
c) Inversiones, aportaciones o cesión de derechos relacionados con bienes inmuebles o desarrollos inmobiliarios, o
d) Fideicomisos cuyo objeto sea la administración, promoción, constitución de los derechos de bienes inmuebles.
Más aún, para profundizar en la intención de los legisladores, podemos hacer uso del predictamen de las Comisiones Unidas de Justicia y de Estudios Legislativos, en el que se observan tres iniciativas al proyecto de reforma para la LFPIORPI presentadas por la Cámara de Senadores el 12 de octubre de 2018, 7 de febrero y 12 de marzo de 2019, donde se redacta el cambio propuesto para el sector inmobiliario en artículo 17: “V.
La realización habitual y profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compraventa de los propios bienes.”
Proponen los legisladores aclarar el sentido de la norma; por ello, cambian en la redacción “la prestación” por la acción de “la realización” e incluyen la palabra “actividades” para decir que las actividades realizadas de construcción o
desarrollo de bienes inmuebles son consideradas como actividades vulnerables al ser realizadas. Entonces, deja claro que la actividad vulnerable es la propia realización de la actividad de construcción o desarrollo de bienes inmuebles.
Después se incluye “así como”, refiriéndose a que también son actividades vulnerables la intermediación en la transmisión de la propiedad o la constitución de derechos de bienes inmuebles; solo permanece la compraventa como impulso de la realización de una actividad vulnerable.
Es necesario hacer tales apreciaciones jurídicas, pues dentro de la comunidad de profesionistas Contadores y abogados existe confusión. Los criterios emitidos por la UIF son de carácter orientativo e informativo y no constituyen un acto de la autoridad o una interpretación, de manera que no pueden servir para una correcta defensa en los tribunales.