Síntesis

Detallar las obligaciones que derivan de realizar la constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles y las sanciones que pudiera generar el no cumplir adecuada y oportunamente, las disposiciones que establece la LFPIORPI.

La Ley Federal para la identificación y Prevención de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) establece en su artículo 17 una serie de actividades que considera pueden ser vulnerables al lavado de dinero. Tal es el caso de la fracción XV, objeto de este artículo, en el que se menciona como actividad vulnerable, la constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles.

Conviene precisar que los derechos personales de uso o goce sobre el bien inmueble se pueden adquirir mediante el arrendamiento, el subarrendamiento o el comodato. Al respecto, el Código Civil Federal nos define que: “Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto”. (Artículo 2398).

En relación con el subarrendamiento, menciona que: “el arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador; si lo hiciere, responderá solidariamente con el subarrendatario, de los daños y perjuicios” (artículo 2480); y “si el subarriendo se hiciere en virtud de la autorización general concedida en el contrato, el arrendatario será responsable al arrendador, como si él mismo continuara en el uso o goce de la cosa”. (Artículo 2481)

Finalmente, define que: “El comodato es un contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a conceder gratuitamente el uso de una cosa no fungible, y el otro contrae la obligación de restituirla individualmente” (Artículo 2497); “Sin permiso del comodante no puede el comodatario conceder a un tercero el uso de la cosa entregada en comodato”. (Artículo 2500).

En relación con los umbrales que debe observar el arrendador, la LFPIORPI, establece que:

• El umbral de identificación se dará cuando el monto mensual de la renta exceda de 1,605 UMAS ($135,606); y
• El umbral para presentar Aviso se dará cuando el monto del acto u operación mensual sea igual o superior al equivalente a tres mil doscientas diez UMAS ($271,212).

Los actos u operaciones que se realicen por montos inferiores a los señalados en los umbrales anteriores no darán lugar a obligación alguna.
No obstante, si una persona realiza actos u operaciones por una suma acumulada en un periodo de seis meses que supere los montos establecidos en cada supuesto para la formulación de avisos, podrá ser considerada como operación sujeta a la obligación de presentar los mismos para los efectos de esta ley.
Es importante precisar que los actos u operaciones que celebren quienes realicen las actividades vulnerables con sus clientes o usuarios cuya suma acumulada, por tipo de acto u operación, en un periodo de seis meses alcance los montos para la presentación de avisos, estarán sujetas a la obligación de presentar avisos, debiendo considerarse, para tales efectos, únicamente los actos u operaciones que se ubiquen en los supuestos de identificación establecidos en el artículo 17 de la ley. (Art. 7, RLFPIORPI)1

Para determinar el monto o valor de los actos u operaciones, no deberán considerar las contribuciones y demás accesorios que correspondan a cada acto u operación. (Art. 6, RLFPIORPI)
Hay que tomar en consideración que la fecha del acto u operación se entenderá que corresponde a la fecha de recepción de los recursos que sean destinados al pago de la mensualidad correspondiente (Art.5, RLPIORPI)
Se entenderá por valor mensual, al monto de la renta o precio por el uso o goce temporal del bien inmueble arrendado en un mes calendario.

En caso de que el pago de la renta o precio del arrendamiento se pacte en una periodicidad distinta a la mensual, quien realice la actividad vulnerable deberá efectuar el cálculo correspondiente para efectos de determinar el valor mensual referido en el párrafo anterior. (Art. 31, RLFPIORPI).

Obligaciones de los arrendadores: (artículo 18)
I. Identificar a los clientes y usuarios, y verificar su identidad basándose en credenciales o documentación oficial, así como recabar copia de la documentación.
Para cumplir con lo anterior, deberán integrar y conservar un expediente único de identificación de cada uno de sus clientes o usuarios, el cual se integrará de manera previa o durante la realización de un acto u operación o, en su caso, con anterioridad o al momento del establecimiento de una relación de negocios.

Además, para identificar a su cliente y usuario, elaborarán y observarán los criterios, medidas y procedimientos internos que se requieran para su debido cumplimiento y los relativos a la verificación y actualización de los datos proporcionados por los clientes y usuarios, los cuales deberán formar parte integrante del Manual. (Artículo 11, RCG)2
II. Cuando se establezca una relación de negocios, se solicitará al cliente o usuario la información sobre su actividad u ocupación, basándose entre otros, en los avisos de inscripción y actualización de actividades presentados para efectos del Registro Federal de Contribuyentes.
III. Solicitar al cliente información acerca de si tiene conocimiento de la existencia del dueño beneficiario y, en su caso, exhiban documentación oficial que permita identificarlo, si esta obrare en su poder; en caso contrario, declarará que no cuenta con la misma.
IV. Custodiar, proteger, resguardar y evitar la destrucción u ocultamiento de la información y documentación que sirva de soporte a la actividad vulnerable, así como la que identifique a sus clientes o usuarios.
La información y documentación deberá conservarse de manera física o electrónica, por un plazo de cinco años contado a partir de la fecha de la realización de la actividad vulnerable.
V. Brindar las facilidades necesarias para que se lleven a cabo las visitas de verificación.
VI. Presentar los avisos en la Secretaría en los tiempos y bajo la forma prevista en esta ley.

Elaboración del Manual

Los arrendadores, a los 90 días naturales de alta y registro, deberán contar con un documento en el que desarrollen sus lineamientos de identificación de clientes y usuarios, así como los criterios, medidas y procedimientos internos que deberá adoptar, para dar cumplimiento a lo establecido en la Ley, el Reglamento, las Reglas de Carácter General y demás disposiciones que de estas emanen y ponerlo a disposición de la UIF o del SAT cuando se lo requieran. (Artículo 37, RCG)

Designación del representante

Las personas morales que realicen actividades vulnerables deberán designar a un representante encargado del cumplimiento de las obligaciones derivadas de esta ley, y mantener vigente dicha designación.
En tanto no haya un representante o la designación no esté actualizada, el cumplimiento de las obligaciones que esta ley señala corresponderá a los integrantes del órgano de administración o al administrador único de la persona moral.

Las personas físicas tendrán que cumplir, en todos los casos, personal y directamente con las obligaciones que esta ley establece. (Artículo 20)
Los clientes o usuarios deberán proporcionar la información y documentación necesaria para el cumplimiento de las obligaciones que esta ley establece.
Quienes realicen las actividades vulnerables deberán abstenerse, sin responsabilidad alguna, de llevar a cabo el acto u operación de que se trate, cuando sus clientes o usuarios se nieguen a proporcionar información o documentación. (Artículo 21)

Presentación de avisos

Quienes realicen la actividad vulnerable deberán estar inscritos en el Registro Federal de Contribuyentes (RFC) y contar con el certificado vigente de la Firma Electrónica Avanzada correspondiente, a fin de realizar las acciones relativas al alta ante el SAT para la presentación de los avisos. (Artículo 12)
El arrendador presentará los avisos correspondientes, a más tardar el día 17 del mes inmediato siguiente, a aquel en que se hubiera llevado a cabo la operación que le diera origen y que sea objeto de aviso y a través de los medios electrónicos y en el formato oficial que establezca la Secretaría.
Información que deben contener los avisos:

I. Datos generales de quien realice la actividad vulnerable;

II. Datos generales del cliente, usuarios o del beneficiario controlador, y la información sobre su actividad u ocupación.

III. Descripción general de la actividad vulnerable sobre la cual se dé aviso.

Los arrendadores que no hayan llevado a cabo actos u operaciones que sean objeto de aviso, durante el mes que corresponda, deberán remitir un informe en el que solo se llenarán los campos relativos a la identificación de quien realice la actividad vulnerable, el periodo que corresponda, así como el señalamiento de que en el periodo correspondiente no se realizaron actos u operaciones objeto de aviso. (Artículo, 25 RCG)
Los arrendadores podrán establecer criterios y elementos para la clasificación de sus clientes o usuarios en niveles de bajo riesgo, así como para la elaboración y presentación de avisos, de acuerdo con las guías y mejores prácticas que dé a conocer la UIF. (Artículo 34, RCG)

Uso de efectivo y metales

Queda prohibido dar cumplimiento a obligaciones y, en general, liquidar o pagar, así como aceptar la liquidación o el pago, de actos u operaciones mediante el uso de monedas y billetes, en moneda nacional o divisas y metales preciosos, en la constitución o transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles, por un valor igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco UMAS ($271,212), al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación. (Artículo 32, Fracc. I de la citada ley)
En conclusión, los arrendadores deberán contratar al especialista en esta materia para cumplir con todas las obligaciones que establece la ley, su reglamento y las reglas de carácter general. 

C.P.C. ELADIO VALERO RODRÍGUEZ

Integrante de la Comisión de PLD del IMCP

evalero@prodigy.net.mx